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关于房地产税制改革和“营改增”,你所需要知道的一切

作者: 来源: 时间:2020-03-27


投资要点:

中国房地产税制体系在过去一直存在不完善的问题,除了对于房企的重复征税严重,对于个人房产的税制存在存量税缺失,然而这两方面的问题随着房地产税制体系的不断完善,也将带来房地产市场的健康发展。按照当前的税制改革推进,房地产行业将在5月1日迎来营改增试行,除了对企业以外、对二手房交易也开始试行营改增。然而,房地产行业的市场参与者总是3方,政府、房企、购房者。同时,牵涉的背景需要回溯到20年以前,由于每次税制改革的影响都十分深远,这一次又将怎么样?

1、房地产格局的重大变化,几乎都是和税制挂钩

1994年分税制改革+2004年831大限,开启地方政府的土地财政。1)分税制改革后地方收入的减少,使得政府开始通过土地出让收入增加地方财政;2)对房企及其产业链上企业征收的营业税,归地方所有;3)地价上涨还能够带动地方政府土地抵押的价值增加。以上三个房地产直接挂钩的税种成为了地方政府的主要收入来源,接近1/2的收入来自于此,这背后的根源就在于地方事权大、财权小,而房地产的巨大规模使地方政府对其产生了严重依赖。

如果说房地产市场出现土地财政的现象来自于1994年重新洗牌的中央税种和地方税种,那么当前的营改增是在此基础上继续加强,主要原因是营业税为地方税种,增值税为中央税种。1)短期的影响,则已经在营改增试点期间的中央全部转移支付抵消,关注试点结束的改革动向。2)长期的影响,营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施,特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市,这其中包括了北京。

2、对房企来说,短期体现为税负下降,长期体现为地价上涨

目前房企交纳营业税以营业收入为税基,5%的税率,采用现交的方式,不进行预提。1)静态的来说,政府工作报告已经提到了一定是税负减少的,主要是因为现在房企低毛利率意味着低增值率,按照11%计提增值税能够比营业税更少;2)动态的讲,政府可以向开发商转嫁。中国的土地公有制使得土地出让方只有政府一家,也就意味着土地市场是卖方市场,那么地方政府对税收的依赖可以通过地价的形式对开发商进行转嫁,这个在事权和财权解决之前不能够进行根本的改变,主要集中在一线城市上。

3、对二手房来说,其实就是资本利得税,关键看是否有累进税率

用资本利得税能够有效减少投机需求,也就是增值越多、税收越多、对投机的抑制越多,我们测算,深圳2013年以后购买的住房上市流通都将可能面临更高的税费。

增值税是在营业税基础上增加扣除数,要提高调控有效性,累进制的增值税税率更加有效。各档税率差距拉开,能够将价格控制在断档的临界点内,房企已经在土地增值税的调节上采取了成本加成的方式,取得了一定的效果。

全球范围内,几乎所有国家都对房产交易环节征收资本利得税,且几乎全部采取了累进制税率,更有国家通过调整资本利得税的累进税率来进行房价调控,也取得了较好的效果,引导温和上涨的房价预期。

4、风险提示

营改增试行对楼市二手房成交可能带来一定负面影响,进而传导到新房。

正文

房地产格局的重大变化,几乎都是和税制挂钩

1994年分税制改革+2004年831大限,开启地方政府的土地财政

从土地制度开始,就是来自于1994年分税制改革后的深刻影响。1994年分税制改革对当前的房地产格局带来了最为深刻的影响,直接导致了地方政府对土地财政的依赖。在1994年,中国为了集中力量办大事,将地方财权上收,大幅提高中央税种的比例,再通过转移支付的形式还到各个地方,但是会留下来一大部分进行集中支出。同时,2004年8月31日,土地招拍挂制度开始强制执行,于是,地方政府开始加大力度卖地,一方面,是通过土地出让收入增加地方财政,另一方面,对房企及其产业链上企业征收的营业税归地方所有,再者,地价上涨还能够带动地方政府土地抵押的价值增加,所以这就变成了一举三得的方式。

近1/2的税收来自于房地产及其产业链,且几乎都为地方税种。不考虑土地出让,以2015年的财政收入为例,全国财政收入12.5万亿元,主要分为3个部分,1)营业税1.9万亿元,几乎全部和房地产挂钩,其中,房地产贡献了营业税的6104亿元,建筑业贡献5136亿元、金融业贡献4561亿元,后两个行业也有大部分来自于房地产;2)土地相关的税收总计9873亿元,其中,契税3899亿元,土地增值税3832亿元,土地使用税2142亿元;3)个人所得税8618亿元,这其中有部分来自于房屋交易带来的所得税。以上税收营业税和土地相关的税收几乎全部归地方,个人所得税40%归地方。

自从“土地财政”以来,成本推动型的房价上涨成为了过去一直以来的“心结”,而目前这样的情况还继续在一线城市上演。从房企的毛利率来看,当前行业平均为20%,而在这里面,单位面积的人工成本提高可以忽略,装配机械租用价格持续下跌,同时大宗原材料价格也没有出现大幅上涨,也就意味着,带来毛利率下降的根本原因来自于地价上涨。尽管,在三四线城市土地出让已经大幅减少,但是从一线城市来看,超过周边二手房一倍的楼面价地块,必然会推高最终的房价,特别是在当前一线城市的土地供需严重不匹配的情况下,这也会加大地方政府对房地产的依赖。


 

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